Rok 2021 w architekturze: patodeweloperka w mikrokawalerkach
Mieszkalnictwo jest dziś bez wątpienia najważniejszym tematem i największym problemem w polskiej urbanistyce i architekturze. Już kilka lat temu wydawało się, że sytuacja wymaga interwencji, bo proces patologizacji tej sfery postępuje błyskawicznie. Dziś nawet zamiast o architekturze mieszkaniowej mówimy o produktach inwestycyjnych.
Pierwsza była Ada Colau, aktywistka i działaczka lokatorska, wybrana w 2015 roku na stanowisko burmistrzyni Barcelony. Już w swojej kampanii wyborczej Colau zaczęła głośno mówić o tym, jak wynaturzony stał się rynek mieszkaniowy w tym jednym z najbardziej turystycznych miast w Europie. Zaraz po objęciu stanowiska zaczęła działać na rzecz zmiany tej sytuacji, wprowadzając ograniczenia w sprzedaży mieszkań wielkim korporacjom oraz regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego. Skrajne skomercjalizowanie turystyki w Barcelonie doprowadziło do tego, że życie w mieście stało się prawie niemożliwe. Kolejne miejskie biznesy zaczęły się podporządkowywać potrzebom milionów turystów, zniknęły zwykłe sklepy i punkty usługowe, a mieszkania zaczęto masowo zamieniać na lokale noclegowe do wynajęcia. Proces tych przemian trwał lata, doprowadzając do tego, że mieszkania w centrum w dużej części zostały wykupione przez wyspecjalizowane w masowym obrocie nieruchomościami korporacje, windując ceny takich lokali do poziomu niedostępnego dla zwykłych ludzi.
Format wyświetlania obrazka
standardowy (864px desktop)
Barcelona z lotu ptaka, fot. Manel Subirats/Getty Images
Obrazek
barcelona_z_lotu_gettyimages46412.jpg
Podobne procesy w tym samym czasie zaczęły zachodzić także w innych europejskich miastach. Spektakularnym przykładem na to, jak turystyka może "zabić" miasto jest Wenecja, w której od dawna nie toczy się normalne miejskie życie, bo wszystko podporządkowano tłumom odwiedzających. W przypadku położonego na lagunie malowniczego miasta problem jest jeszcze poważniejszy: turyści – dosłownie – je zadeptują, doprowadzając do coraz szybszej degradacji specyficznie położonych, poprzecinanych kanałami zabytkowych terenów.
Produkt wielkiej wartości
Ale nie wszystkiemu są winni turyści. Powszechnym w świecie zachodnim problemem jest komercjalizacja i prywatyzacja zjawisk, które nie powinny być poddawane procesom rynkowym. Horrendalny wzrost cen mieszkań w Paryżu, Londynie, Berlinie, Amsterdamie ma związek m.in. z tym, że duża część lokali trafiła w ręce wielkich firm obracających nimi jak produktem, który ma przynosić szybki dochód. We wrześniu tego roku w Berlinie odbyło się referendum, w którym mieszkańcy opowiedzieli się za wywłaszczeniem firm posiadających największe pakiety mieszkań (czyli po kilka, a nawet kilkanaście tysięcy); od stycznia 2022 roku każdy kupujący mieszkanie w Rotterdamie będzie miał obowiązek w nim mieszkać. Wszystko po to, by mieszkanie przestało być produktem inwestycyjnym.
Format wyświetlania obrazka
standardowy (864px desktop)
Ulica w Knightsbridge, Londyn, fot. VV Shots/Getty Images
Obrazek
kensington_buildingsgettyimages-2.jpg
W luksusowych dzielnicach Londynu bardzo łatwo znaleźć puste budynki – każde mieszkanie w takim ekskluzywnym gmachu ma swojego właściciela, jednak nie zostało kupione, by w nim mieszkać. Jest wyłącznie lokatą kapitału, nie służy swojej pierwotnej funkcji. Mało kto pochyla się nad tym, jak destrukcyjne jest dla miasta oraz dla ekonomii takie działanie: powstają całe ulice pełne luksusowych, ale pustych domów, a te windują ceny nieruchomości do absurdalnych poziomów; ocenia się, że w stolicy Wielkiej Brytanii takich pustych lokali jest nawet ponad 20 tysięcy, podczas gdy w tym samym czasie czynsze za wynajem mieszkania w mieście sięgają rekordowych, niedostępnych dla większości ludzi kwot. Co ciekawe, nie zmienił tego Brexit, choć zakładano, że wpłynie na spadek cen. Jeszcze bardziej wyrazistym przykładem są Chiny, które błyskawicznie gonią świat zachodni i dużo takich rynkowych procesów dzieje się tam szybciej i na większą skalę. Szacuje się, że w Państwie Środka obecnie znajduje się od 65 do 100 milionów pustych mieszkań kupionych wyłącznie jako inwestycja. W Niemczech prawo pozwala wywłaszczyć właściciela mieszkania, które stoi puste – takie zachowanie klasyfikuje się jako marnotrawstwo zasobów, jednak – co pokazują przykłady wielu państw na świecie – poradzenie sobie z problemem "znikania" mieszkań, które stają się produktem inwestycyjnym jest bardzo trudne.
Choć wiele tych procesów jest wspólnych dla świata zachodniego, każdy z krajów ma swoją specyfikę problemów z mieszkalnictwem. Nie inaczej jest w Polsce. Rok 2021 z pewnością minął pod ich znakiem. Coraz wyraziściej bowiem dają się dostrzec trapiące tę dziedzinę patologie. Eksperci szacują, że w Polsce brakuje 2,2 miliona mieszkań; z roku na rok rośnie liczba oddawanych do użytku mieszkań, w 2020 roku było ich 220 tysięcy. A jednak liczba osób, które mieszkania nie mają, których na nie po prostu nie stać, rośnie. Według danych z 2018 roku 45,1 proc. Polaków w wieku od 25 do 34 lat – 2,2 miliona osób – mieszkało z rodzicami, dwa lata później było ich o prawie 200 tysięcy więcej. Nie tylko ten wskaźnik rośnie. Z roku na rok przybywa także na rynku nieruchomości transakcji gotówkowych – już nawet 70 procent mieszkań jest kupowanych w ten sposób.
Format wyświetlania obrazka
standardowy (864px desktop)
Miasteczko Wilanów z lotu ptaka, Warszawa, fot. Maciek Jaźwiecki/AW
Obrazek
miasteczko_wilanow_z_lotu_ptaka_aw.jpg
Analizujący te zjawiska Narodowy Bank Polski podaje, że ponad 60 procent kupowanych za gotówkę mieszkań przeznaczanych jest na wynajem lub dalszą sprzedaż, a więc jako forma inwestycji. W ten sposób tworzy się spirala: ceny rosną i wciąż zmniejsza się grono osób, które stać na kupienie mieszkania po to, aby po prostu w nim mieszkać. I w Polsce działają już wielkie fundusze, zajmujące się masowym wykupywaniem mieszkań, międzynarodowe korporacje "od ręki" kupują całe bloki i części osiedli; w 2021 roku wielu deweloperów informowało o takich transakcjach, np. o sprzedaży w ręce międzynarodowego funduszu liczącego 300 lokali bloku czy kwartału zabudowy z 650 mieszkaniami. Choć teoretycznie można by sądzić, że nie ma w tym nic złego, w końcu takie lokale trafiają na rynek i każdy je może wynająć. Jednak skupianie dużej części lokali mieszkalnych w rękach nastawionych na zysk przedsiębiorstw prowadzi wprost do windowania cen, spekulacji, sztucznego wpływania na popyt i podaż. To właśnie z tym od kilku lat walczą mieszkańcy Berlina.
Format wyświetlania obrazka
standardowy (864px desktop)
Osiedle Avia w Krakowie, fot. Jakub Włodek/AW
Obrazek
osiedle_aviva_krakow_aw.jpg
Zmiana sposobu myślenia o mieszkaniu prowadzi ku wielu patologiom, z których wiele obserwujemy od lat. Przecież na nikim już nie robią wrażenia maksymalnie zagęszczone osiedla, w których domy stoją kilka metrów od siebie, a przestrzenie publiczne, np. place zabaw mają powierzchnię jednego miejsca parkingowego. W 2021 roku można było zaobserwować rozkwit zjawiska, które nie tylko szybko doczekało się swojej nazwy, ale i przeszło błyskawiczną ewolucję do skrajnego wynaturzenia. Patodeweloperka, bo o tym mowa, obejmuje szeroki wachlarz zjawisk. Mieszczą się w tym określeniu liczne "atrakcje" oferowane przez deweloperów, np. mieszkania z jednym oknem, z zajmującym połowę powierzchni przedpokojem, z pokojem po drugiej stronie klatki schodowej. Trudno za patologię nie uznać także lokali dumnie nazywanych mikroapartamentami. Choć słowo "apartament" kojarzy się wciąż dość luksusowo, w polskim budownictwie mieszkaniowym coraz częściej oznacza lokal substandardowy. Przepisy mówią wprost: budowane w Polsce mieszkanie musi mieć co najmniej 25 m2. A jednak nic nie stoi na przeszkodzie, by wprowadzać na rynek lokale mieszkalne o znacznie mniejszych metrażach – wystarczy w ofercie nazwać je inaczej. Stąd właśnie mikroapartamenty, stąd lokale użytkowe lub produkty inwestycyjne. I znów: szybko przyzwyczailiśmy się do tego, że masowo buduje się i sprzedaje kilkunastometrowe klitki (znana była oferta "innowacyjnej kawalerki", w której ze względu na szczupłość metrażu miejsce do spania znajdowało się w szafie). Pod koniec 2021 roku media rozpaliła oferta jednego z deweloperów, który w Koszalinie postanowił sprzedać mieszkanie o powierzchni… 2,5m2. Doceniając, że ów "lokal" posiadał antresolę z miejscem do spania, wydaje się, że w ten sposób sięgnęliśmy dna w zwyrodnieniach rynku mieszkalnictwa.
Format wyświetlania obrazka
standardowy (864px desktop)
Osiedle Generałów, Olsztyn, fot. Wojciech Wójcik/Forum
Obrazek
osiedle_olsztyn_z_lotu_forum.jpg
Wszędzie, gdzie różne odmiany patologii w dziedzinie mieszkalnictwa zostały dostrzeżone, stało się jasne, że metodą na ich naprawienie jest wprowadzenie większych regulacji, kontroli państwa, przywrócenie zagadnień mieszkalnictwa do sfery spraw publicznych, a nie kierowanego chęcią zysku świata komercji. Nie jest to łatwe i nigdy nie da się zorganizować w krótkim czasie. W Polsce jest tym trudniejsze, że po 1989 roku prawie zaniknęło budownictwo komunalne, socjalne, zarządzane przed państwo lub samorządy. Tym samym brakuje oferty dla tych, których nie stać na zakup czy wynajem mieszkania na wolnym rynku. Żaden z wprowadzanych w ostatnich kilkunastu latach programów mających ułatwić zdobycie dachu nad głową nie sprawdził się na większą skalę między innymi dlatego, że wciąż lwia część budowlanej produkcji mieszkaniowej pozostaje w rękach prywatnych przedsiębiorców. Można by sądzić, że nie uda się już odebrać deweloperom pola w wielorodzinnym budownictwie mieszkaniowym, stąd wielki powrót idei budowania domów jednorodzinnych. Te z pasją Polki i Polacy budowali po 1989 roku, kiedy to tego typu inwestycje stały się dopuszczalne i łatwiejsze (w okresie PRL niełatwo było zbudować prywatny dom); dziś własna willa ma być metodą na uniknięcie kontaktu z patologiami rynku mieszkaniowego w miastach.
Format wyświetlania obrazka
standardowy (864px desktop)
2,5-metrowa kawalerka w Koszlinie w budynku "100-Sio Tower One", fot. materiały prasowe inwestora 100-SIO Synergia
Obrazek
koszalin_mikrokawalerka_.jpg
Choć Izba Architektów RP negatywnie oceniła zapisy konkursu na uniwersalny projekt domu jednorodzinnego o powierzchni 70 m2, który ma być możliwy w realizacji bez dotychczasowych formalności (np. pozwolenia na budowę), powstanie katalog gotowych projektów, które za symboliczną złotówkę każdy będzie mógł wykorzystać. W 2021 roku rozpoczął się także cykl konkursów na koncepcję współczesnych domów jednorodzinnych korespondujących formą z architekturą danego regionu. Zorganizowane przez Narodowy Instytut Dziedzictwa przedsięwzięcie "Twój dom – dialog z tradycją" ma na celu znalezienie gotowego, czyli przeznaczonego do wielokrotnego zastosowania projektu domu, który wpisywać się będzie w tradycyjny, wiejski krajobraz kulturowy danego regionu; konkurs obejmuje osobno kilka polskich regionów, m.in. Śląsk, Podlasie, Warmię i Mazury. Oferowanie funkcjonalnie zaprojektowanych projektów katalogowych, a jeszcze bardziej dbałość o to, aby tego typu obiekty wpisywały się w krajobraz i były wyrazem szacunku dla lokalnych tradycji – to dobre pomysły. Nie mogą jednak być jedyną odpowiedzią na problemy trapiące polskie mieszkalnictwo. Nie jest możliwe, aby każdy, kogo nie stać na mieszkanie, zbudował sobie dom jednorodzinny. Wiemy też już przecież dobrze o tym, że rozluźnianie zabudowy, rozlewanie się miast, skazywanie ludzi na poruszanie się prywatnymi samochodami – to zjawiska bardzo negatywne. Szczególnie w obliczu katastrofy klimatycznej.
Format wyświetlania obrazka
standardowy (864px desktop)
Mikroapartamenty przy ul. Warszawskiej w Lublinie, fot. https://warszawska96.pl
Obrazek
mikroapartamenty.jpg
W ostatnich dwóch dekadach przyzwyczailiśmy się do tego, że rozmawiając o najnowszej architekturze, omawiamy piękne, stylowe bryły, współczesne gmachy instytucji kultury, wyliczamy budowle nominowane w międzynarodowych konkursach, doceniamy nowoczesne biurowce i osiedla, ale także mniejsze, a bardzo potrzebne domy kultury, biblioteki, centra aktywności lokalnej. To wszystko ważne i ciekawe tematy, jednak nie możemy zapominać, że debata o architekturze nie powinna się kończyć na efektownych budynkach. Bo tak samo wiąże się ona z przestrzenią naszej codzienności. Projektowanie architektoniczne jest ściśle związane z tym, gdzie i jak mieszkamy, a więc ma ogromny wpływ na nasz sposób życia. Powinniśmy widzieć i rozumieć zachodzące tu procesy i przemiany. Aby przynajmniej mieć szansę zareagować, gdy idą one w złą stronę.