Абсурдный девелопмент и «микро-апартаменты»: 2021 год в архитектуре
Жилищное строительство — важная тема и крупнейшая проблема в современной польской урбанистике и архитектуре. Уже несколько лет назад было очевидно: ситуация настолько абсурдна, что требует немедленного вмешательства. Сейчас дошло до того, что мы даже жилую архитектуру называем «инвестиционными продуктами».
Все началось с Ады Колау, активистки и участницы движения в поддержку семей, которым грозило выселение за неуплату долгов по ипотеке. В 2015 году ее избрали мэром Барселоны. Во время предвыборной кампании Колау открыто говорила о вырождении рынка недвижимости в этом городе — одном из наиболее популярных в Европе среди туристов. Заняв пост мэра, она начала предпринимать шаги, чтобы изменить ситуацию — в частности, ввела ограничение на продажу квартир крупным компаниям и правила, регулирующие краткосрочную аренду жилья. Чрезмерная коммерциализация туризма в Барселоне привела к тому, что жить в городе стало практически невозможно. Все больше городских предприятий подстраивалось под запросы миллионов туристов, исчезли магазины и точки обслуживания, а квартиры стали массово превращаться в апартаменты под сдачу. Это продолжалось не один год и привело к тому, что большинство квартир в центре выкупили корпорации, специализирующиеся на массовом обороте недвижимости. Они взвинтили цены на такое жилье до уровня, недоступного простым людям.
Picture display
standardowy (864px desktop)
Барселона с высоты птичьего полета, фото: Манель Субиратс / Getty Images
Picture image
barcelona_z_lotu_gettyimages46412.jpg
Одновременно с Барселоной похожие процессы начались и в других европейских городах. Ярким примером того, как туризм может «убить» город, служит Венеция, где уже давно нет нормальной городской жизни, потому что все подчинено потребностям толп туристов. В случае живописного города на воде проблема еще серьезнее: туристы в буквальном смысле его вытаптывают, приводя в упадок старинные территории с уникальным расположением, испещренные каналами.
Но не во всем виноваты туристы. Повсеместной проблемой в западном мире стала коммерциализация и приватизация явлений, которые не должны становиться частью рыночных процессов. Чудовищный рост цен на квартиры в Париже, Лондоне, Берлине, Амстердаме связан, в частности, с тем, что значительная их часть попала в руки крупных компаний, которые видят в них продукт с потенциалом быстрого дохода. В сентябре 2021 года в Берлине провели референдум, в ходе которого горожане высказались за изъятие недвижимости у компаний, обладающих крупнейшими пакетами квартир (несколько тысяч или даже свыше десяти тысяч). В свою очередь в Роттердаме с января этого года каждый, кто покупает квартиру, будет обязан в ней жить. Всё — для того, чтобы квартиры перестали быть инвестиционным продуктом.
Picture display
standardowy (864px desktop)
Улица в Найтсбридж, Лондон, фото: VV Shots / Getty Images
Picture image
kensington_buildingsgettyimages-2.jpg
В элитных районах Лондона можно с легкостью найти пустующие дома — у каждой квартиры в таком эксклюзивном здании есть владелец, однако покупают их не для того, чтобы в них жить. Это только вложение денег. Мало кто задумывается о том, насколько разрушительны такие действия для города и для экономики: появляются целые улицы роскошных, но пустующих домов, а цены на недвижимость поднимаются до абсурдного уровня. По оценкам специалистов, в столице Великобритании насчитывается более 20 000 таких пустующих домов, в то время как арендная плата в городе достигает рекордных уровней и становится недоступной для большинства. Еще более показателен пример Китая, который стремительно догоняет западный мир, а многие подобные рыночные процессы происходят там быстрее и в более крупных масштабах. Как сообщают аналитики, в настоящее время в Поднебесной насчитывается от 65 до 100 миллионов пустующих квартир, купленных исключительно в качестве инвестиций. В Германии закон позволяет отобрать у собственника пустующую квартиру — такое обращение с недвижимостью классифицируется как растрата ресурсов, но, как показывают примеры многих стран, справиться с проблемой «исчезновения» квартир, которые становятся инвестиционным продуктом, очень сложно.
Многие из этих процессов — общие для западных государств, но в каждой стране существуют свои специфические жилищные проблемы. Польша — не исключение: 2021 год, безусловно, прошел под знаком проблем с жильем. Абсурд в этой области становится все более очевидным. По оценкам экспертов, нехватка жилья в Польше составляет 2,2 миллиона квартир; с каждым годом все больше квартир сдается в эксплуатацию, в 2020 году — 220 тысяч. Однако людей, которые не могут себе позволить собственное жилье, становится все больше. По данным за 2018 год, 45,1 % поляков в возрасте от 25 до 34 лет — 2,2 миллиона человек — жило с родителями. Два года спустя их было почти на 200 тысяч больше. Растет не только этот показатель. С каждым годом на рынке недвижимости увеличивается и количество сделок за наличные — сейчас таким образом покупается уже 70 % квартир.
Picture display
standardowy (864px desktop)
Городок Вилянув с высоты птичьего полета, Варшава, фото: Мачек Язьвецкий / AW
Picture image
miasteczko_wilanow_z_lotu_ptaka_aw.jpg
Национальный банк Польши сообщает, что более 60 % квартир, купленных за наличные, предназначены для сдачи в аренду или дальнейшей продажи. Образуется спираль: цены растут, а количество людей, которые могут позволить себе купить квартиру просто для того, чтобы жить в ней, уменьшается. В Польше уже существуют крупные фонды, занимающиеся массовой скупкой квартир, а международные корпорации «оптом» скупают целые многоквартирные дома и части жилых кварталов. В 2021 году ряд девелоперов сообщили о подобных сделках, например, о продаже международному фонду жилого дома на 300 квартир и квартала на 650 квартир. Теоретически, можно подумать, что в этом нет ничего плохого: в конце концов, такие помещения выходят на рынок, и любой желающий может их арендовать. Однако концентрация значительной части жилья в руках компаний, ориентированных на прибыль, напрямую ведет к росту цен, спекуляции, искусственному влиянию на спрос и предложение. Именно против этого уже несколько лет борются жители Берлина.
В тесноте, да не в обиде?
Picture display
standardowy (864px desktop)
Квартал Авиа в Кракове, фото: Якуб Влодек / AW
Picture image
osiedle_aviva_krakow_aw.jpg
Изменение подхода к жилищному строительству приводит к абсурду, который мы наблюдаем много лет. Никого уже не впечатляют чрезвычайно плотно застроенные кварталы, где дома стоят в нескольких метрах друг от друга, а детские площадки по площади не превышают одного парковочного места. В 2021 году мы стали свидетелями явления, которое не только быстро обрело название, но и прошло стремительную эволюцию до крайней степени деградации. Это — patodeweloperka, дословно — патологическая, абсурдная застройка. Термин включает в себя широкий спектр явлений, таких как многочисленные «изыски» застройщиков: квартиры с одним окном, с прихожей, занимающей половину жилого пространства, с комнатой по другую сторону лестничной клетки. Трудно воспринимать всерьез и микроскопические квартиры, гордо именуемые микро-апартаментами. У некоторых слово «апартаменты» до сих пор ассоциируется с роскошью, однако сейчас в польском жилищном строительстве оно все чаще используется для обозначения некачественных помещений. Согласно польским правилам, квартира должна иметь площадь не менее 25 м². Однако ничто не мешает продавать квартиры гораздо меньшего размера: достаточно просто по-другому их назвать — отсюда и появляются «микро-апартаменты», «объекты коммерческого назначения» или «инвестиционные продукты». Крохотные коморки площадью меньше 20 метров сейчас не редкость — в прошлом году шуму наделало предложение «инновационной однушки», в которой, из-за скромного метража, спальное место располагалось в гардеробе. А в конце 2021 года СМИ всколыхнуло предложение одного застройщика, который решил продать квартиру в Кошалине площадью... 2,5 м², с антресолью, предназначенной под спальное место.
Picture display
standardowy (864px desktop)
Квартал Генералув, Ольштын, фото: Войцех Войчик / Forum
Picture image
osiedle_olsztyn_z_lotu_forum.jpg
Абсурд в жилищном строительстве достиг апогея. Устранить его можно только с помощью жестких правил и государственного контроля — жилье должно снова вернуться в сферу общественных интересов. Задача непростая, и справиться с ней в короткие сроки не получится. В Польше это тем более сложно, что после 1989 года в стране практически не осталось коммунального или социального жилья, находящегося в ведении государства или местных властей. Таким образом, нет предложения для тех, кто не может позволить себе купить или арендовать квартиру на открытом рынке. За последние десять лет ни одна из программ, введенных, чтобы помочь людям обрести крышу над головой, не сработала в широких масштабах — не в последнюю очередь потому, что львиная доля жилищного строительства по-прежнему находится в руках частных предпринимателей. Создается впечатление, что рынок многоквартирного жилья так и останется в руках застройщиков. Поэтому возродилась идея строительства частных домов на одну семью. Поляки строили их с большим энтузиазмом после 1989 года, когда этот вид инвестиций стал разрешенным и доступным (во времена коммунизма построить частный дом было непросто). Сейчас многие считают, что собственный дом — это способ избежать контакта с абсурдом городского рынка жилья.
Picture display
standardowy (864px desktop)
2,5-метровая квартира в Кошалине в здании 100-Sio Tower One, фото: пресс-материалы инвестора 100-SIO Synergia
Picture image
koszalin_mikrokawalerka_.jpg
Польской Палате архитекторов не очень понравились положения конкурса на универсальный проект отдельно стоящего дома площадью 70 м², который можно будет реализовать без предварительных формальностей (например, разрешения на строительство), однако в ближайшем будущем каталог готовых проектов все-таки будет создан: каждый сможет воспользоваться им за символическую оплату. В 2021 году разрабатывались и концепции отдельно стоящих домов, которые соответствовали бы по форме архитектуре региона.
Некоторое упрощение процедур при строительстве собственного дома и забота о том, чтобы такие объекты вписывались в пейзаж и демонстрировали уважение к местным традициям — хорошая идея. Однако она не может быть единственным решением проблем, с которыми сталкивается польский жилищный сектор. Не каждый, кто не может позволить себе квартиру, в состоянии построить отдельный дом. Кроме того, мы хорошо знаем, что бесконтрольное строительство, разрастание городов и обречение людей на постоянные поездки на автомобиле — явления сугубо негативные. Особенно перед лицом климатической катастрофы.
Picture display
standardowy (864px desktop)
Picture image
mikroapartamenty.jpg
За последние два десятилетия мы привыкли говорить о новейшей архитектуре, обсуждать красивые, стильные здания, современные строения учреждений культуры, перечислять проекты, номинированные на международных конкурсах, ценить современные офисные блоки и жилые кварталы, а также небольшие, но очень нужные дома культуры, библиотеки и центры локальной активности. Все это важные и интересные темы, но не следует забывать, что дискуссия об архитектуре не должна заканчиваться на эффектных зданиях: она в равной степени связана с пространством нашей повседневной жизни. Архитектурный дизайн — неотъемлемая часть повседневности, которая оказывает огромное влияние на наш образ жизни. Мы должны видеть и понимать происходящие процессы и перемены, чтобы иметь возможность отреагировать, когда что-то пойдет не так.